Der Verwaltungsgerichtshof entschied, dass auch Verluste aus einer Grundstücksveräußerung, die
sich aufgrund einer teilweisen Rücküberweisung des Veräußerungserlöses wegen Mängel im
Verkaufsobjekt ergeben, unter Umständen im Folgejahr berücksichtigt werden können.
Seit dem 1.4.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken sind nur eingeschränkt verwertbar.
Einkünfte (Gewinne) aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, durch Antrag den Gewinn mittels progressiven Tarifsteuersatz zu besteuern (Regelbesteuerungsoption). Dies ist vorteilhaft, soweit die anderen laufenden Einkünfte des Veräußerers niedriger als 30 Prozent besteuert werden.
Vom Veräußerungsgewinn abzuziehende Anschaffungskosten
Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden:
- bei „Neu-Grundstücken“ (werden die tatsächlichen Anschaffungskosten abgezogen; (Regeleinkünfteermittlung))
- bei „Alt-Grundstücken“ (werden entweder 86 % des Veräußerungserlöses oder 40 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt; (pauschale Einkünfteermittlung)).
Ein Verlust aus einer Grundstücksveräußerung kann nur im Wege einer Regeleinkünfteermittlung festgestellt werden. Bei der pauschalen Einkünfteermittlung kann auf Grund der auf Basis des Veräußerungserlöses berechneten fiktiven Anschaffungskosten kein Verlust entstehen.
Führen private Grundstücksveräußerungen zu einem Verlust, so kann dieser mit positiven Einkünften aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden. Ein verbleibender Verlust ist auf 60 % zu kürzen und mit bestimmten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entweder im selben Jahr oder verteilt auf 15 Jahre ausgleichsfähig. Die Verlustausgleichsbeschränkungen gelten auch bei der Ausübung der Regelbesteuerungsoption.
Entscheidung des VwGH
In einem aktuellen Erkenntnis führte der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) aus, dass im Folgejahr auch Verluste aus einer Grundstücksveräußerung, die sich aufgrund einer teilweisen Rücküberweisung des Veräußerungserlöses wegen Mängel im Verkaufsobjekt ergeben, berücksichtigt werden können, soweit ursprünglich ein Veräußerungsgewinn erzielt und dieser auch tatsächlich besteuert wurde.
Hinweis: Das grundsätzliche Verbot des Verlustausgleichs bezieht sich nur auf die privaten Grundstücksveräußerungen „in einem Kalenderjahr“. Fallen Aufwendungen in Zusammenhang mit einer bereits früher realisierten und versteuerten privaten Grundstücksveräußerung in einem späteren Kalenderjahr an, dann können Aufwendungen grundsätzlich auch mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.
Sollten Sie bei der Veräußerung von Immobilien einen Verlust erwirtschaften, unterstützen wir Sie gerne bei der optimalen steuerlichen Verwertung.